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華發(fā)深圳“全球最大”室內滑雪場開業(yè),一場超百億的冰雪豪賭

界面新聞

界面新聞記者 | 王妤涵

華發(fā)旗下號稱“全球最大”的室內滑雪場終于揭開了面紗。

9月29日,深圳前海華發(fā)冰雪世界宣布啟動試運營,標志著這個備受業(yè)界關注的超級文旅項目正式接受市場檢驗。

開業(yè)首日,界面新聞記者在現(xiàn)場看到,盡管是工作日,前來體驗的游客依然絡繹不絕。從室外30度的濕熱天氣步入室內零下6度的冰雪環(huán)境,瞬間的溫度變化讓人震撼。在開幕式結束后,5條不同難度的雪道上已有不少滑雪愛好者的身影,其中不乏許多全副裝備的專業(yè)玩家。


場館內部 界面新聞記者王妤涵拍攝

一位深圳的滑雪發(fā)燒友對界面新聞表示:“提前一周就在網(wǎng)上買好了票,總算開了,再也不用跑去廣州滑雪,大大降低了時間成本?!?/p>

這場歷時近五年的“冰雪之約”,不僅標志著深圳正式進入冰雪經(jīng)濟快速發(fā)展階段,更揭開了華發(fā)股份這場百億級文旅跨界豪賭的序幕 。

“巨無霸”工程

華發(fā)深圳前海冰雪世界的“野心”,從誕生之初就寫在數(shù)據(jù)里。

這座總占地面積約43萬平方米、總建筑面積131萬平方米的綜合體,核心亮點當屬10萬平方米的室內滑雪場:5條專業(yè)雪道總長1569米,單條最長雪道達463米,83米的垂直落差更是刷新全球室內滑雪場紀錄。

更關鍵的是,其中級道、高級道均通過國際雪聯(lián)(FIS)認證,意味著深圳一夜之間具備了承辦高山滑雪回轉類國際賽事的資質,直接躋身世界滑雪場館版圖。

界面新聞記者實地探訪發(fā)現(xiàn),盡管項目仍處試運營階段,但核心功能區(qū)已運轉有序,目前暖區(qū)的商業(yè)部分也已經(jīng)開始營業(yè),整體動線較為流暢。


場館內的商業(yè)部分 界面新聞記者王妤涵拍攝

除了核心的滑雪功能,整個項目還囊括了JW萬豪酒店、大型商業(yè)街區(qū)、寫字樓、人才房以及慶典廣場等多元化的復合業(yè)態(tài),展現(xiàn)出打造全天候文旅目的地的明確意圖。

從雪道建設來看,其目標客群覆蓋較為廣泛。

雪場運營專家何麗(應受訪者要求化名)在接受界面新聞記者采訪時介紹,目前該雪場規(guī)劃的5條專業(yè)雪道,既有符合初學者的平緩雪道,也配備了適合專業(yè)選手的高級道和滑雪地形公園,可以實現(xiàn)對初級、中級、高級滑雪愛好者的全覆蓋。

這也意味著其目標客群廣泛,包括有四季滑雪需求的資深滑雪愛好者、參與青少年滑雪教培的孩子,以及以親子休閑娛樂為主的家庭客群等。

從合作開發(fā)到獨自扛鼎

回溯這個超級項目的發(fā)展史,也是房地產(chǎn)行業(yè)近五年周期波動的縮影。

2020年11月,華發(fā)股份與融創(chuàng)中國組成聯(lián)合體,以127.1億元競得寶安沙井地塊。在最初的合作框架中,憑借文旅運營經(jīng)驗的融創(chuàng)主導項目并持有51%股權,雙方計劃總投資367億元,共同打造成世界級文旅標桿。

然而,行業(yè)變局來得猝不及防。2021年下半年起,房地產(chǎn)流動性危機爆發(fā),融創(chuàng)陷入債務泥潭,也無力繼續(xù)為項目輸血,合作關系逐漸演變?yōu)閭鶛鄠鶆贞P系。項目開發(fā)進程受到嚴重影響,特別是商業(yè)地塊的開發(fā)陷入停滯。

最終在2023年1月,局面迎來了決定性的轉變。華發(fā)股份宣布以35.7億元收購融創(chuàng)所持股權,實現(xiàn)100%控股,這一決策意味著華發(fā)從財務投資者轉變?yōu)橥耆鲗д?,需要獨立承擔后續(xù)的巨額投資和運營責任。

這場“接盤”對于華發(fā)而言,是一次被動的戰(zhàn)略選擇,也是一次巨大的考驗。

它意味著華發(fā)不僅要承擔起后續(xù)高達百億級別的追加投資,還要獨自面對一個因前期波折而可能存在規(guī)劃調整、建設延期等一系列歷史遺留問題。

今年8月,為盤活資產(chǎn)、回籠資金,華發(fā)股份宣布其通過政府收儲的方式將位于該項目的7塊商業(yè)用地以44.05億元的價格轉讓給深圳土地儲備中心。

這些總面積7.05萬平方米、規(guī)劃建筑面積46萬平方米的商業(yè)地塊,賬面價值高達58.41億元,此次交易華發(fā)將承受24.59%的折價,預計虧損超過其2024年凈利潤的一半,這也為項目未來的運營埋下了挑戰(zhàn)的伏筆。

北緯22°的挑戰(zhàn)

作為一名文旅產(chǎn)業(yè)的“新兵”,華發(fā)運營這座體量空前的冰雪世界,面臨著多重挑戰(zhàn)。

首先就是如何在高溫濕熱的深圳特殊氣候條件下維持室內冰雪環(huán)境。何麗向界面新聞介紹稱:“室內雪場的設計和建造難度大于室外雪場,且投入成本大。在室內,要把山的斜度做出來,基本上是結構超限的設計,怎么確保安全系數(shù),同時兼顧投資成本,是一個挑戰(zhàn)?!?/p>

她進一步解釋道:“同時因為要制冷造雪,數(shù)萬平方米的室內空間就是一個巨大的冰箱,它的密閉設計要做得很好才能節(jié)省能耗。既要保證室內空氣質量好,還得保證制冷環(huán)境穩(wěn)定,空氣循環(huán)制冷以及能量轉化再利用,此外現(xiàn)在還要達到碳排放的要求,這些都需要通過技術手段來實現(xiàn)。”

為應對這一難題,據(jù)界面新聞了解,華發(fā)冰雪世界采用了“主動+被動+新能源”組合降碳策略,在屋頂鋪設光伏板,每年可發(fā)電約650萬度,使其成為“會發(fā)電的冰雪世界”。此外,第六代造雪系統(tǒng)較常規(guī)能效提升12%,雪道下方鋪設3層隔熱層,采用雙層圍護結構等多種措施,確保-6℃的冰雪環(huán)境與室外高溫互不滲透。

技術之外,客群運營與盈利平衡的挑戰(zhàn)更顯迫切。從行業(yè)規(guī)律看,冰雪項目的投資回收期普遍高于房地產(chǎn)項目的周轉周期,在門票之外,挖掘二次消費便是盈利的關鍵。

而滑雪培訓便是其中關鍵的一環(huán)。

界面新聞從熱雪奇跡有關負責人處了解到,據(jù)其內部統(tǒng)計,從2021年開始,國內的雪場培訓板塊,每年都保持在80%以上的復合增長率。

這表明滑雪培訓是利潤提升空間巨大的重要收入板塊,華發(fā)能否成功復制并超越這一增長模式至關重要。

冰雪“南下”

從行業(yè)視角來看,自2015年北京成功申辦2022年冬奧會以來,中國冰雪產(chǎn)業(yè)進入了快速發(fā)展階段。中國旅游研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2023-2024雪季是“后冬奧時期”首個完整的冰雪旅游季,該雪季國內冰雪休閑旅游人數(shù)達到了 4.3 億人次,創(chuàng)下新高。

《中國冰雪產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》顯示,我國冰雪產(chǎn)業(yè)規(guī)模從2015年的2700億元增長至2023年的8900億元,預計2025年將突破萬億元大關。


近年國內雪季旅游人次 圖片來源:江海證券研報

南方市場正成為新的增長極。雖然行業(yè)整體仍呈現(xiàn)“北強南弱”格局,但近年來室內滑雪場的建設熱潮正在改變這一態(tài)勢。

除深圳項目外,同樣位于大灣區(qū)的珠?!叭f雪匯”也將在今年十一期間投入運營,長三角地區(qū)如太倉、杭州等城市的多個項目也在陸續(xù)啟動之中。

從商業(yè)邏輯看,室內雪場與傳統(tǒng)室外雪場形成互補格局。何麗表示,“室內雪場客流量全年分布均衡,與傳統(tǒng)雪季形成互補關系?!边@一特點使其具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流優(yōu)勢,有助于平滑季節(jié)性波動帶來的經(jīng)營壓力。

然而,行業(yè)熱潮背后仍需冷靜思考。冰雪產(chǎn)業(yè)特別是重資產(chǎn)滑雪場館存在高準入壁壘,不僅初始投資巨大,后續(xù)運營更需要專業(yè)團隊和持續(xù)資金支持。在當前消費環(huán)境下,如何平衡投資回報與消費者承受能力,并將重資產(chǎn)項目轉化為可持續(xù)盈利的商業(yè)模式,將成為華發(fā)面臨的核心課題。

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